 このコーナーではアパート経営に関するよく知られているメリットについて紹介します。
やはり、アパート経営といえば、節税や安定収入というものが真っ先に頭に浮かぶと思います。
１．節税効果
大切な資産である土地も、持っているだけでは税金がかかるばかりで大きな負担となります。
アパートを建てることによって税金の軽減措置が適用されます。
２．相続対策
現金や土地の相続は多額の課税対象となり納税のため、やむなく土地を手放してしまうケースもあります。しかしアパート等建物付きの土地、つまり「貸家建付地」なら土地の相続税評価額を軽減できる上に、建築資金の借入金残高は控除されます。
３．安定収入
省力経営が可能なので景気に左右されることなく長期間にわたり安定した収入が得られます。
ご家族の将来の為、ご自分の老後の生活設計の為にアパート経営は役立ちます。
■節税効果について
 では、上で紹介したアパート経営のメリットのひとつである節税効果についてのお話ししましょう。
うまくすると住民税、所得税等を併せて定年までに1000万円以上の節税効果があります。
アパート経営を考えているあなたがサラリーマンだとすると、給与所得というものがあります。サラリーマンの場合、給与収入の額に応じて所得税を源泉徴収されます。もし、あなたがアパート経営を始めると、「不動産の賃貸事業」を行っていることになります。この場合、不動産所得は給与所得と合算して損益通算ができる総合課税扱いとなります。
単純に考えると、「収入が増えることになるので、節税にならないのでは？」という疑問がわいてくるかも知れませんが、ご安心下さい。現在あなたはサラリーマンなのです。全額自己資金でアパート経営を始めている訳ではありません。アパート経営を始めた場合、以下の全てを差し引いて不動産所得とすることができます。
- ローン金利
- 減価償却費
- 固定資産税
- 都市計画税
- 損害保険料
- アパート管理費
- 修繕費
そうすると、減価償却費があるために実際にはお金が手元に残るのに所得はマイナスになります。さらに、マイナスになった所得がサラリーマンとしての給与所得と合算され、減った所得分の所得税が還付されます。さらに、住民税は前年の所得に対して課税されるため、不動産所得のマイナス分で減額された所得に応じて翌年の住民税も安くなるのです。
 現在、あなたが土地（更地）を所有している場合、「宅地化すべき農地」に対する固定資産税である宅地並課税、「保全すべき農地」としての課税などがあります。さらに固定資産税についても今後も税額が上がる可能性が高いというのが現実です。さらに、相続税評価額の上昇を考えると、土地所有者の税負担は今後も増えることになります。
あなたが所有している土地にアパートを建てた場合、次のような様々な優遇措置が適用されます。
●土地の評価減
アパートを建てることにより土地は更地の評価額から貸家建付地の評価に変わり、借地権割合50％、借家権割合30％とすると評価が15％落ちることになります。また、小規模宅地の評価減対象の場合には、50〜80％の評価減になります。
●建物の評価減
建物については、固定資産税の評価額が相続税の評価額になります。評価額は大体建築費の60％になります。また、アパートの場合その相続評価額から30％引かれるため、最終的には建築費に対して約58％の評価減になります。
●土地の固定資産税・都市計画税の軽減
毎年発生する土地の固定資産税が6分の1、さらに都市計画税は3分の1に軽減されます。
こうしてみると、アパート経営は節税としての効果が大きいことがわかります。
|
